THUÊ VÀ CHO THUÊ BẤT ĐỘNG SẢN - BÀI TOÁN THỰC TẾ CỦA THỊ TRƯỜNG HIỆN NAY

Thuê & cho thuê bất động sản – bài toán thực tế của thị trường hiện nay

Trong khi phần lớn sự chú ý trên thị trường bất động sản thường tập trung vào hoạt động mua – bán với kỳ vọng tăng giá và thu lợi nhuận từ chênh lệch, thì thuê và cho thuê lại bất động sản lại là một mảng âm thầm nhưng gắn liền trực tiếp với nhu cầu ở thực và dòng tiền hằng tháng. Đây là lĩnh vực phản ánh rõ nét nhất mối quan hệ giữa bất động sản và đời sống kinh tế – xã hội, bởi dù thị trường đang ở giai đoạn tăng trưởng hay trầm lắng, nhu cầu thuê nhà để ở, để kinh doanh hoặc làm việc vẫn luôn tồn tại. Con người vẫn cần chỗ ở, doanh nghiệp vẫn cần mặt bằng, văn phòng, và các hoạt động sản xuất – dịch vụ vẫn cần không gian để vận hành.

Khác với mua – bán bất động sản, vốn chịu ảnh hưởng mạnh từ chu kỳ thị trường, chính sách tín dụng và tâm lý đầu tư, hoạt động thuê và cho thuê có tính ổn định cao hơn vì gắn liền với nhu cầu thực tế. Khi giá bất động sản tăng cao, nhiều người không đủ khả năng mua nhà sẽ lựa chọn thuê thay vì sở hữu, khiến nhu cầu thuê tiếp tục duy trì. Ngược lại, khi thị trường trầm lắng, hoạt động mua bán chững lại, thì thuê nhà lại trở thành giải pháp linh hoạt cho cả người thuê lẫn chủ sở hữu, giúp tối ưu chi phí và giảm áp lực tài chính. Chính sự linh hoạt này khiến thị trường cho thuê luôn có “đất sống”, bất chấp biến động chung của nền kinh tế.

Đối với người thuê, việc thuê nhà mang lại sự chủ động và phù hợp với nhiều giai đoạn khác nhau của cuộc sống. Người trẻ, sinh viên, người lao động hoặc những gia đình chưa sẵn sàng về tài chính có thể dễ dàng tiếp cận chỗ ở phù hợp mà không cần bỏ ra số vốn lớn. Với doanh nghiệp và hộ kinh doanh, thuê mặt bằng giúp họ linh hoạt trong việc mở rộng, thu hẹp hoặc thay đổi địa điểm kinh doanh theo nhu cầu thực tế. Những yếu tố này góp phần duy trì nhu cầu thuê ổn định và lâu dài trên thị trường.

Về phía người cho thuê, đây không chỉ đơn thuần là việc khai thác công năng của bất động sản, mà còn là một chiến lược đầu tư mang tính an toàn và bền vững. Dòng tiền đều đặn từ cho thuê giúp chủ sở hữu có nguồn thu ổn định hàng tháng, hỗ trợ chi phí sinh hoạt, trả lãi vay hoặc tái đầu tư. Trong bối cảnh thị trường mua bán biến động khó lường, việc sở hữu một tài sản có khả năng tạo ra dòng tiền thực tế giúp nhà đầu tư giảm phụ thuộc vào việc chờ đợi tăng giá và tránh được áp lực phải bán tài sản trong những thời điểm bất lợi.

Không chỉ vậy, thuê và cho thuê lại bất động sản còn giúp nhà đầu tư rèn luyện tư duy quản trị tài sản. Thay vì chỉ quan tâm đến giá mua và giá bán, nhà đầu tư cần chú trọng đến vị trí, nhu cầu thị trường, đối tượng khách thuê, chi phí vận hành và hiệu quả khai thác. Đây là những yếu tố mang tính thực tế cao, buộc nhà đầu tư phải nhìn bất động sản như một “tài sản tạo ra giá trị” chứ không chỉ là công cụ tích trữ.

Chính vì những lý do đó, thuê và cho thuê bất động sản không chỉ là giải pháp nhà ở cho xã hội, mà còn là một chiến lược đầu tư an toàn đối với nhiều người. Trong dài hạn, những tài sản gắn liền với nhu cầu ở thực và tạo ra dòng tiền ổn định sẽ luôn giữ được giá trị, giúp nhà đầu tư vững vàng hơn trước những biến động của thị trường và xây dựng nền tảng tài chính bền vững theo thời gian.

Thuê bất động sản – lựa chọn linh hoạt của người hiện đại

Với nhiều người trẻ, các gia đình mới lập hoặc những doanh nghiệp nhỏ đang trong giai đoạn khởi đầu, thuê nhà mang lại sự linh hoạt rõ rệt mà việc sở hữu bất động sản khó có thể đáp ứng. Trong bối cảnh chi phí nhà ở ngày càng cao, thu nhập chưa thực sự ổn định và nhu cầu thay đổi môi trường sống, làm việc diễn ra thường xuyên, thuê nhà trở thành một lựa chọn thực tế, phù hợp với khả năng tài chính và định hướng dài hạn của nhiều đối tượng.

Trước hết, thuê nhà giúp người thuê dễ dàng thay đổi nơi ở khi công việc, học tập hoặc kế hoạch cá nhân có sự thay đổi. Người trẻ thường xuyên chuyển việc, thay đổi môi trường sống để tìm kiếm cơ hội phát triển tốt hơn, trong khi các gia đình mới có thể chưa xác định rõ khu vực sinh sống lâu dài. Việc thuê nhà cho phép họ linh hoạt chuyển địa điểm mà không bị “trói buộc” vào một tài sản cố định, tránh các chi phí phát sinh và rủi ro khi phải bán lại bất động sản trong thời điểm thị trường không thuận lợi. Sự linh hoạt này đặc biệt quan trọng trong giai đoạn đầu sự nghiệp, khi định hướng tương lai vẫn đang dần hình thành.

Thứ hai, thuê nhà giúp giảm áp lực tài chính ban đầu một cách đáng kể. Thay vì phải tích lũy một khoản tiền lớn để đặt cọc, trả trước hoặc vay ngân hàng với áp lực trả lãi dài hạn, người thuê chỉ cần chuẩn bị một khoản chi phí vừa phải cho tiền thuê và tiền đặt cọc. Điều này giúp họ duy trì dòng tiền lành mạnh, tránh tình trạng “gồng gánh” nợ vay trong thời gian dài. Với doanh nghiệp nhỏ hoặc startup, việc thuê mặt bằng thay vì mua còn giúp tối ưu nguồn vốn, dành ngân sách cho hoạt động kinh doanh cốt lõi như marketing, nhân sự, sản phẩm hay mở rộng thị trường.

Thứ ba, thuê nhà mang lại sự chủ động trong việc lựa chọn vị trí phù hợp với nhu cầu thực tế. Người thuê có thể ưu tiên những khu vực gần nơi làm việc, trường học, trung tâm kinh tế hoặc thuận tiện cho việc di chuyển, thay vì phải chấp nhận vị trí xa hoặc kém thuận lợi chỉ vì khả năng tài chính khi mua nhà. Đối với doanh nghiệp, thuê mặt bằng giúp dễ dàng lựa chọn vị trí phù hợp với tệp khách hàng mục tiêu, lưu lượng người qua lại và hình ảnh thương hiệu. Khi nhu cầu thay đổi, việc chuyển sang một địa điểm mới cũng đơn giản và ít rủi ro hơn so với việc bán tài sản đã mua.

Quan trọng hơn, cần nhìn nhận thuê nhà dưới góc độ tài chính một cách đúng đắn. Thuê nhà không đồng nghĩa với “không có tài sản” hay lãng phí tiền bạc, mà là sự đánh đổi có tính toán giữa quyền sở hữu và sự linh hoạt. Khoản tiền không dùng để mua nhà có thể được sử dụng cho đầu tư, học tập, nâng cao kỹ năng hoặc tích lũy cho những mục tiêu dài hạn khác. Trong nhiều trường hợp, việc duy trì thanh khoản và sự an toàn tài chính còn quan trọng hơn việc sở hữu một tài sản cố định nhưng tạo áp lực lớn lên dòng tiền.

Tóm lại, đối với nhiều người trẻ, gia đình mới và doanh nghiệp nhỏ, thuê nhà là một lựa chọn thông minh trong giai đoạn chưa cần hoặc chưa phù hợp để sở hữu bất động sản. Đây là cách tiếp cận linh hoạt, giúp giảm rủi ro tài chính, tăng khả năng thích ứng với thay đổi và tạo nền tảng vững chắc cho những quyết định lớn hơn trong tương lai. Thuê nhà, nếu được nhìn nhận đúng, chính là một chiến lược tài chính an toàn và chủ động, chứ không đơn thuần là sự thiếu hụt về quyền sở hữu.

Theo chia sẻ từ thầy Tuấn Tổng, thầy rút ra được 4 lưu ý vô cùng khắc cốt ghi tâm: 

1. Tập trung vào nhu cầu thật và nhu cầu thiết yếu

• Nhu cầu thiết yếu như: Nhu cầu ở phòng trọ, chung cư mini, căn hộ,......

2. Phải khảo sát trước khi xuống tiền

3. Phải thương lượng được thời gian miễn phí

• Thời gian miễn phí tối thiểu là 1 tháng.

4. Phải có một đội ngũ lớp phòng trước khi ký thuê

• Phải có 1 đội ngũ cộng tác viên.

• Phải an toàn.

• An toàn về đầu vào và an toàn về đầu ra.

Mô hình siêu lợi nhuận: Mô hình Thuê - Cho thuê kinh điển.

Ví dụ: Mô hình siêu lợi nhuận là 7-10 tháng là thu hồi vốn nhưng sau đó cứ lãi 100% trên 1 năm.

Mô hình Thuê - Cho thuê không bị thuộc vào chu kỳ bất động sản.

Ví dụ: Bất động sản đóng băng, mô hình này vẫn sống rất bền và lâu.

Cho thuê bất động sản – dòng tiền đều đặn theo thời gian

Ở chiều ngược lại, cho thuê bất động sản được xem là một trong những cách hiệu quả và thực tế nhất giúp chủ sở hữu tạo ra nguồn thu nhập ổn định hàng tháng. Thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào việc chờ đợi giá bất động sản tăng lên theo chu kỳ thị trường – điều luôn tiềm ẩn nhiều rủi ro và không thể dự đoán chính xác – dòng tiền cho thuê mang lại giá trị sử dụng rõ ràng và đều đặn. Đây chính là điểm khác biệt lớn giữa việc “nắm giữ tài sản” đơn thuần và “khai thác tài sản” một cách chủ động.

Trước hết, nguồn thu từ cho thuê giúp chủ sở hữu bù đắp đáng kể chi phí sinh hoạt hàng tháng. Với những người đã có sẵn bất động sản hoặc đầu tư từ sớm, tiền thuê có thể trở thành một phần thu nhập thụ động, hỗ trợ chi tiêu gia đình, trang trải các khoản sinh hoạt phí như điện nước, học hành, y tế hay các nhu cầu thiết yếu khác. Trong bối cảnh kinh tế biến động, thu nhập không còn quá ổn định như trước, việc có thêm dòng tiền đều đặn từ bất động sản giúp gia đình chủ động hơn về tài chính và giảm bớt áp lực phụ thuộc hoàn toàn vào lương hoặc lợi nhuận kinh doanh.

Thứ hai, đối với những nhà đầu tư sử dụng vốn vay ngân hàng, cho thuê bất động sản đóng vai trò cực kỳ quan trọng trong việc trả lãi và giảm gánh nặng tài chính. Thay vì phải trích tiền từ thu nhập cá nhân để bù lãi vay mỗi tháng, dòng tiền cho thuê có thể hỗ trợ một phần hoặc thậm chí toàn bộ nghĩa vụ trả nợ. Điều này giúp nhà đầu tư tránh rơi vào trạng thái “gồng lãi”, đặc biệt trong những giai đoạn thị trường trầm lắng, khi việc mua bán gần như đóng băng và khả năng thanh khoản giảm mạnh. Một bất động sản có thể tự nuôi chính nó chính là mục tiêu mà nhiều nhà đầu tư dòng tiền hướng tới.

Thứ ba, cho thuê giúp chủ sở hữu giữ tài sản trong thời gian dài mà không chịu áp lực phải bán sớm. Khi bất động sản tạo ra thu nhập ổn định, nhà đầu tư có quyền lựa chọn thời điểm bán phù hợp với chu kỳ thị trường, thay vì buộc phải bán vì thiếu tiền hoặc áp lực tài chính. Việc nắm giữ dài hạn không chỉ giúp tận dụng được dòng tiền đều đặn, mà còn mở ra cơ hội hưởng lợi từ sự tăng giá của bất động sản trong tương lai, khi thị trường bước vào giai đoạn phục hồi hoặc tăng trưởng trở lại.

Quan trọng hơn, với nhiều nhà đầu tư, cho thuê bất động sản không phải là con đường để “giàu nhanh” hay tạo ra lợi nhuận đột biến trong thời gian ngắn. Đây là chiến lược thiên về sự an toàn, kỷ luật và bền vững. Dòng tiền cho thuê giúp bảo toàn giá trị tài sản, chống lại lạm phát và tạo nền tảng tài chính vững chắc theo thời gian. Từng tháng, từng năm, dòng tiền nhỏ nhưng đều đặn sẽ tích lũy thành sức mạnh lớn, giúp nhà đầu tư từng bước gia tăng tài sản mà không cần quá phụ thuộc vào may rủi của thị trường.

Tóm lại, cho thuê bất động sản là một chiến lược đầu tư thực tế, phù hợp với những người ưu tiên sự ổn định và an toàn tài chính. Không hào nhoáng, không quá ồn ào, nhưng chính dòng tiền đều đặn từ cho thuê lại là “xương sống” giúp nhiều nhà đầu tư đứng vững qua các chu kỳ thăng trầm của thị trường và xây dựng nền tảng tài chính bền vững trong dài hạn.

Những loại hình bất động sản cho thuê phổ biến

Tùy vào quy mô vốn, mức độ chấp nhận rủi ro và mục tiêu tài chính của từng người, thị trường cho thuê hiện nay phát triển với nhiều loại hình khác nhau, đáp ứng đa dạng nhu cầu ở, làm việc và kinh doanh. Mỗi loại hình cho thuê không chỉ khác nhau về mức vốn đầu tư ban đầu, mà còn khác biệt rõ rệt về đối tượng khách thuê, khả năng sinh dòng tiền, mức độ ổn định cũng như công sức quản lý. Vì vậy, việc hiểu rõ đặc điểm từng phân khúc là bước quan trọng giúp nhà đầu tư lựa chọn đúng hướng đi ngay từ đầu.

Trước hết, căn hộ chung cư cho thuê là loại hình phổ biến và được nhiều nhà đầu tư cá nhân lựa chọn, đặc biệt tại các thành phố lớn. Ưu điểm của căn hộ là tính pháp lý rõ ràng, hạ tầng đồng bộ, an ninh tốt và dễ tiếp cận nhóm khách thuê ổn định như người đi làm, chuyên gia, gia đình trẻ hoặc người nước ngoài. Căn hộ thường có tỷ lệ trống thấp nếu nằm ở vị trí thuận lợi, gần trung tâm, khu văn phòng hoặc khu công nghiệp. Tuy nhiên, nhược điểm của loại hình này là giá mua tương đối cao, chi phí vận hành như phí quản lý, bảo trì, nội thất ban đầu khá lớn, khiến biên lợi nhuận không quá cao nếu không tính toán kỹ.

Thứ hai, nhà trọ và phòng trọ là phân khúc có mức vốn đầu tư thấp hơn, phù hợp với những người muốn tạo dòng tiền nhanh và ổn định. Đối tượng thuê chủ yếu là sinh viên, công nhân, người lao động phổ thông nên nhu cầu luôn tồn tại, đặc biệt ở các khu vực gần khu công nghiệp, trường học hoặc khu dân cư đông đúc. Ưu điểm lớn nhất của nhà trọ là khả năng chia nhỏ dòng tiền, giảm rủi ro phụ thuộc vào một khách thuê duy nhất. Tuy nhiên, loại hình này đòi hỏi công sức quản lý nhiều hơn, dễ phát sinh vấn đề về bảo trì, an ninh và chất lượng khách thuê nếu không kiểm soát tốt.

Thứ ba, nhà phố cho thuê kinh doanh là lựa chọn hấp dẫn với những nhà đầu tư có vốn trung bình đến lớn. Nhà phố nằm ở mặt tiền đường, khu vực đông người qua lại thường được thuê để mở cửa hàng, quán ăn, văn phòng đại diện hoặc showroom. Ưu điểm của loại hình này là giá thuê cao, hợp đồng thường dài hạn và ít biến động nếu người thuê kinh doanh ổn định. Tuy nhiên, rủi ro nằm ở tính chu kỳ của hoạt động kinh doanh: khi kinh tế khó khăn, người thuê có thể trả mặt bằng hoặc yêu cầu giảm giá thuê, khiến dòng tiền bị ảnh hưởng.

Tiếp theo là mặt bằng thương mại – phân khúc chuyên phục vụ nhu cầu kinh doanh bán lẻ, dịch vụ. Loại hình này có tiềm năng mang lại lợi nhuận tốt nếu nằm ở vị trí đắc địa như khu trung tâm, khu dân cư đông đúc hoặc các tuyến phố lớn. Tuy nhiên, mặt bằng thương mại đòi hỏi vốn đầu tư cao, thời gian tìm khách thuê có thể kéo dài và phụ thuộc nhiều vào sức khỏe chung của nền kinh tế cũng như xu hướng tiêu dùng.

Cuối cùng, văn phòng cho thuê là phân khúc gắn liền với sự phát triển của doanh nghiệp và nền kinh tế đô thị. Văn phòng thường mang lại dòng tiền ổn định, hợp đồng thuê dài hạn và khách thuê có mức độ cam kết cao. Tuy vậy, phân khúc này yêu cầu vị trí tốt, thiết kế phù hợp và chi phí đầu tư ban đầu không nhỏ. Khi thị trường kinh tế suy giảm, nhu cầu thuê văn phòng có thể chững lại, ảnh hưởng đến tỷ lệ lấp đầy.

???? Tóm lại, mỗi loại hình cho thuê đều có ưu và nhược điểm riêng, không có lựa chọn nào là tốt nhất cho tất cả mọi người. Điều quan trọng là nhà đầu tư cần hiểu rõ khả năng tài chính, mức độ sẵn sàng quản lý của bản thân và nhu cầu thực tế của thị trường khu vực. Chỉ khi chọn đúng loại hình phù hợp, bất động sản cho thuê mới thực sự phát huy hiệu quả và tạo ra dòng tiền bền vững trong dài hạn.

Bài toán hiệu quả khi cho thuê bất động sản

Không phải cứ sở hữu một căn nhà hay một bất động sản là mặc nhiên có thể cho thuê có lời. Trên thực tế, rất nhiều chủ nhà rơi vào tình trạng “có người thuê nhưng vẫn lỗ”, bởi họ chỉ nhìn vào giá thuê thu được hàng tháng mà bỏ qua bài toán tổng thể về chi phí và hiệu quả dòng tiền. Vì vậy, trước khi quyết định đầu tư vào bất động sản cho thuê, việc tính toán kỹ lưỡng các con số là điều bắt buộc nếu muốn đi đường dài và tránh rủi ro tài chính.

Trước hết, chủ nhà cần xác định rõ tổng vốn bỏ ra cho tài sản. Con số này không chỉ bao gồm giá mua bất động sản, mà còn cả các chi phí phát sinh như thuế, phí công chứng, phí sang tên, chi phí hoàn thiện, nội thất, cải tạo và dự phòng vốn cho những tháng đầu chưa có khách thuê. Nhiều người chỉ tính giá mua mà quên các khoản phụ này, dẫn đến việc đánh giá sai hiệu quả đầu tư ngay từ đầu. Tổng vốn càng cao thì áp lực thu hồi vốn và yêu cầu về dòng tiền càng lớn.

Tiếp theo là giá thuê thực tế mà thị trường có thể chấp nhận. Đây là yếu tố không thể dựa vào cảm tính hay kỳ vọng cá nhân. Giá thuê cần được khảo sát dựa trên các tài sản tương đương trong khu vực, xét đến vị trí, diện tích, tiện ích, chất lượng và đối tượng khách thuê. Một bất động sản có thể được rao giá cao, nhưng nếu thị trường không chấp nhận thì việc tìm khách sẽ rất khó, kéo theo thời gian trống phòng kéo dài và dòng tiền bị ảnh hưởng. Giá thuê hợp lý không phải là giá cao nhất, mà là mức giá giúp tài sản nhanh chóng có khách và duy trì tỷ lệ lấp đầy ổn định.

Tỷ lệ trống phòng là yếu tố tiếp theo thường bị xem nhẹ. Không có bất động sản cho thuê nào lấp đầy 100% trong suốt cả năm. Luôn sẽ có những khoảng thời gian trống do khách trả phòng, sửa chữa, hoặc nhu cầu thị trường giảm. Nếu không tính đến tỷ lệ trống phòng, chủ nhà rất dễ “vỡ kế hoạch” dòng tiền. Một tài sản cho thuê tốt cần được đánh giá trên dòng tiền trung bình cả năm, chứ không phải chỉ dựa vào những tháng có khách thuê đủ.

Bên cạnh đó, chi phí bảo trì và sửa chữa là khoản không thể tránh khỏi. Càng cho thuê lâu, bất động sản càng xuống cấp và cần được bảo dưỡng định kỳ. Các chi phí như sửa điện nước, thay thiết bị, sơn sửa, bảo trì nội thất hay chi phí quản lý đều cần được đưa vào bài toán. Nếu bỏ qua, lợi nhuận thực tế sẽ thấp hơn rất nhiều so với con số tưởng tượng ban đầu.

Cuối cùng, yếu tố quan trọng nhất là dòng tiền ròng mỗi tháng – số tiền còn lại sau khi đã trừ toàn bộ chi phí, kể cả lãi vay nếu có. Đây mới là thước đo chính xác cho hiệu quả của một bất động sản cho thuê. Một tài sản chỉ thực sự đáng đầu tư khi dòng tiền ròng dương, ổn định và phù hợp với mục tiêu tài chính của chủ nhà.

???? Vì vậy, một bất động sản cho thuê hiệu quả không phải là bất động sản “có người thuê”, mà là bất động sản tạo ra lợi nhuận thực sự. Chỉ khi thu nhập đủ bù chi phí và vẫn còn phần dư, việc cho thuê mới mang lại giá trị bền vững và giúp nhà đầu tư yên tâm đồng hành cùng tài sản trong dài hạn.

Những rủi ro thường gặp trong thuê & cho thuê

Hoạt động thuê – cho thuê bất động sản, dù được xem là tương đối an toàn và gắn liền với nhu cầu ở thực, vẫn tiềm ẩn nhiều rủi ro nếu chủ nhà không có sự chuẩn bị và quản lý phù hợp. Trên thực tế, không ít người bước vào thị trường cho thuê với kỳ vọng “có nhà là có tiền đều”, nhưng lại gặp khó khăn vì những vấn đề phát sinh trong quá trình vận hành. Việc nhận diện sớm các rủi ro và có giải pháp phòng ngừa sẽ giúp chủ nhà bảo vệ dòng tiền cũng như hạn chế tổn thất không đáng có.

Một trong những rủi ro phổ biến nhất là khách thuê không ổn định. Điều này thường xảy ra khi chủ nhà lựa chọn sai đối tượng thuê hoặc bất động sản không phù hợp với nhu cầu thực tế của khu vực. Khách thuê có thể chuyển đi sớm hơn dự kiến vì thay đổi công việc, thu nhập không ổn định hoặc đơn giản là không hài lòng với môi trường sống. Việc thay đổi khách liên tục không chỉ làm tăng tỷ lệ trống phòng mà còn phát sinh thêm chi phí dọn dẹp, sửa chữa và thời gian tìm khách mới, khiến dòng tiền bị gián đoạn.

Bên cạnh đó, tranh chấp hợp đồng là rủi ro không hiếm gặp, đặc biệt khi hợp đồng thuê thiếu rõ ràng hoặc chỉ thỏa thuận miệng. Các vấn đề thường phát sinh liên quan đến thời hạn thuê, tiền đặt cọc, trách nhiệm sửa chữa, điều kiện chấm dứt hợp đồng hoặc tăng giá thuê. Khi xảy ra tranh chấp, chủ nhà không chỉ mất thời gian và công sức giải quyết mà còn có thể bị gián đoạn việc cho thuê, ảnh hưởng trực tiếp đến thu nhập.

Chậm thanh toán tiền thuê cũng là một vấn đề khiến nhiều chủ nhà “đau đầu”. Trong một số trường hợp, khách thuê gặp khó khăn tài chính và không thể trả tiền đúng hạn, hoặc cố tình kéo dài thời gian thanh toán. Nếu không có quy định và biện pháp xử lý rõ ràng, tình trạng này có thể kéo dài nhiều tháng, làm chủ nhà mất kiểm soát dòng tiền, đặc biệt là khi phải trả lãi ngân hàng hoặc các chi phí cố định khác.

Ngoài ra, chi phí sửa chữa phát sinh là rủi ro gần như không thể tránh khỏi trong hoạt động cho thuê. Việc sử dụng thường xuyên sẽ khiến bất động sản xuống cấp theo thời gian. Các hạng mục như điện nước, nội thất, thiết bị gia dụng hoặc kết cấu công trình đều có thể cần sửa chữa hoặc thay thế. Nếu không có quỹ dự phòng, những chi phí này có thể làm “ăn mòn” lợi nhuận hoặc thậm chí khiến dòng tiền bị âm trong ngắn hạn.

???? Chính vì vậy, để giảm thiểu rủi ro, chủ nhà cần xây dựng hợp đồng thuê rõ ràng và chặt chẽ ngay từ đầu, quy định cụ thể quyền và nghĩa vụ của mỗi bên. Việc lựa chọn khách thuê phù hợp, ưu tiên những người có công việc và thu nhập ổn định, cũng đóng vai trò quan trọng trong việc đảm bảo dòng tiền đều đặn. Bên cạnh đó, quản lý chặt chẽ, theo dõi tình trạng tài sản và chủ động bảo trì định kỳ sẽ giúp hạn chế các sự cố phát sinh, từ đó biến hoạt động thuê – cho thuê trở thành kênh đầu tư an toàn và bền vững hơn trong dài hạn.

Hợp đồng thuê – yếu tố không thể xem nhẹ

Một hợp đồng thuê chặt chẽ là nền tảng quan trọng giúp hoạt động thuê – cho thuê diễn ra suôn sẻ, hạn chế tranh chấp và bảo vệ quyền lợi cho cả hai bên. Trên thực tế, rất nhiều rủi ro trong cho thuê bất động sản không đến từ bản thân tài sản, mà xuất phát từ hợp đồng sơ sài, thiếu điều khoản rõ ràng hoặc chỉ thỏa thuận bằng lời nói. Vì vậy, việc đầu tư thời gian xây dựng một hợp đồng thuê đầy đủ, chi tiết là bước không thể bỏ qua trước khi bàn giao tài sản cho người thuê.

Trước hết, hợp đồng cần nêu rõ thời hạn thuê. Đây là yếu tố giúp cả chủ nhà và người thuê xác định rõ mốc thời gian sử dụng tài sản, tránh tình trạng hiểu nhầm hoặc tranh cãi khi hết hạn hợp đồng. Thời hạn thuê nên được ghi cụ thể theo ngày, tháng, năm, kèm theo các điều khoản về gia hạn hoặc kết thúc hợp đồng. Đối với chủ nhà, thời hạn rõ ràng giúp chủ động kế hoạch tài chính và sử dụng tài sản trong tương lai. Với người thuê, điều này tạo sự yên tâm để ổn định sinh hoạt, kinh doanh hoặc làm việc trong suốt thời gian thuê.

Tiếp theo là giá thuê và phương thức thanh toán. Hợp đồng cần ghi rõ mức giá thuê, thời điểm thanh toán, hình thức thanh toán (tiền mặt hay chuyển khoản), cũng như các khoản đặt cọc, phí phát sinh nếu có. Việc quy định cụ thể giúp tránh tình trạng chậm thanh toán, tranh cãi về số tiền phải trả hoặc cách thức trả tiền. Ngoài ra, hợp đồng cũng nên đề cập đến điều kiện điều chỉnh giá thuê trong tương lai, chẳng hạn sau mỗi năm hoặc khi gia hạn hợp đồng, để hai bên có sự chuẩn bị và thống nhất từ đầu.

Một nội dung quan trọng khác là quyền và nghĩa vụ của hai bên. Đối với chủ nhà, cần làm rõ trách nhiệm bàn giao tài sản đúng hiện trạng, đảm bảo quyền sử dụng hợp pháp cho người thuê, cũng như trách nhiệm sửa chữa các hạng mục lớn. Đối với người thuê, hợp đồng nên quy định rõ nghĩa vụ sử dụng tài sản đúng mục đích, giữ gìn tài sản, thanh toán đúng hạn và không tự ý cải tạo khi chưa có sự đồng ý của chủ nhà. Khi quyền và nghĩa vụ được ghi nhận rõ ràng, cả hai bên đều có cơ sở để tuân thủ và bảo vệ mình nếu xảy ra vấn đề.

Cuối cùng, điều khoản chấm dứt hợp đồng là phần không thể thiếu nhưng thường bị xem nhẹ. Hợp đồng cần nêu rõ các trường hợp được quyền chấm dứt trước thời hạn, thời gian báo trước, trách nhiệm bồi thường hoặc xử lý tiền đặt cọc. Điều này giúp giảm thiểu rủi ro khi một trong hai bên muốn kết thúc hợp đồng sớm, đồng thời tránh những tranh chấp không đáng có.

--> Một hợp đồng rõ ràng không chỉ bảo vệ quyền lợi của chủ nhà, mà còn tạo sự yên tâm cho người thuê khi họ cảm thấy quyền lợi của mình được tôn trọng và minh bạch. Khi cả hai bên đều hiểu rõ và tuân thủ các điều khoản đã thống nhất, mối quan hệ thuê – cho thuê sẽ bền vững hơn, góp phần tạo ra dòng tiền ổn định và lâu dài.

Góc nhìn thực tế

Thị trường mua – bán có thể trầm lắng, nhưng thị trường thuê & cho thuê vẫn âm thầm vận hành mỗi ngày. Đây chính là mảng phản ánh nhu cầu thật của xã hội.

-  Với người thuê: đó là giải pháp linh hoạt.

-  Với người cho thuê: đó là dòng tiền bền vững.

Tìm hiểu thêm về khoá học Bất động sản dòng tiền của thầy Tuấn Tổng trên Unica tại: https://unica.vn/i/30a96c