Hướng dẫn cách chọn mặt bằng kinh doanh quán cafe chi tiết

Mặt bằng là một trong những yếu tố quan trọng ảnh hưởng lớn đến sự thành bại khi kinh doanh quán cafe. Nắm được cách chọn mặt bằng kinh doanh quán cafe đúng cách bạn sẽ lựa chọn được những mặt bằng đẹp, có nhiều lợi thế giúp quá trình kinh doanh cafe mang lại lợi nhuận cao. Trong nội dung bài viết hôm nay, Unica sẽ chia sẻ cho bạn kinh nghiệm chọn mặt bằng quán cafe hiệu quả, cùng khám phá nhé.

Mặt bằng kinh doanh quán cafe

1. Cách chọn mặt bằng kinh doanh quán cafe

Để chọn được mặt bằng kinh doanh quán cafe chất lượng giúp kinh doanh hiệu quả không hề đơn giản. Dưới đây là một số gợi ý cách chọn mặt bằng kinh doanh quán cafe chuẩn giúp quá trình lựa chọn mặt bằng được dễ dàng hơn, bạn hãy tham khảo nhé.

1.1. Chi phí đầu tư

Để chọn được mặt bằng phù hợp, đầu tiên bạn cần xem xét cân đối giữa chi phí đầu tư cho mặt bằng kinh doanh và tổng chi phí đầu tư dự trù là bao nhiêu. Việc này sẽ giúp bạn đưa ra những tiêu chuẩn lựa chọn mặt bằng kinh doanh phù hợp. 

Chi phí đầu tư cho mặt bằng kinh doanh quán cà phê bao gồm:

- Chi phí cải tạo mặt bằng.

- Chi phí đầu tư trang trí.

- Chi phí thuê mặt bằng hàng tháng (nếu có).

1.2. Tìm và thuê mặt bằng mở quán cà phê

Khi tìm và thuê mặt bằng kinh doanh quán cafe bạn hãy xác định một số nội dung sau:

- Khách hàng mục tiêu của bạn là ai? Khu vực nào có nhiều khách hàng mục tiêu của bạn nhất?

- Khu vực xung quanh mặt bằng bạn sẽ lựa chọn có thoáng đãng không? Có an ninh không? Có dễ tìm đường đến nơi hay không?

- Khu vực bạn dự định thuê có bị ngập lụt vào mùa mưa hay không?

- Mặt bằng có phù hợp với ý tưởng, phong cách kinh doanh cafe của bạn hay không?

- Mặt bằng có chỗ phục vụ cho nhu cầu gửi xe hay không? 

Khi xem xét và giải đáp được những câu hỏi trên, bạn sẽ lựa chọn được mảnh đất để thuê mặt bằng phù hợp nhất.

Yếu tố lựa chọn mặt bằng kinh doanh cafe phù hợp

1.3. Xem xét kỹ hiện trạng mặt bằng

Cách chọn mặt bằng kinh doanh quán cafe hiệu quả đó là xem xét kỹ hiện trạng mặt bằng. Khi xem mặt bằng bạn hãy nhìn bao quát một lượt tổng thể. Tiếp theo bạn hãy xem xét kỹ hiện trạng mặt bằng theo các tiêu chí sau:

- Mặt bằng có quá cũ hoặc quá xuống cấp hay không? Dự kiến sau khoảng bao nhiêu năm sử dụng thì mặt bằng có thể xuống cấp?

- Để đi vào kinh doanh quán cafe, bạn cần chi bao nhiêu tiền để cải tạo cơ sở hạ tầng cơ bản?

1.4. Diện tích mặt bằng kinh doanh quán cafe

Tùy theo chiến lược kinh doanh và mô hình kinh doanh quán cà phê mà bạn chọn diện tích phù hợp. Kinh nghiệm khi chọn diện tích mặt bằng kinh doanh đó là: Bạn nên chọn mặt bằng có diện tích vừa đủ để kinh doanh. Điều này sẽ giúp bạn tiết kiệm được tối đa chi phí cố định hàng tháng.

Tuy nhiên, nếu bạn kinh doanh cafe văn phòng, cafe phục vụ giới trẻ thư giãn thì bạn nên chọn mặt bằng rộng rãi, thoáng đãng. Đảm bảo có đủ không gian riêng tư cần thiết cho khách hàng khi đến quán. Có như vậy bạn mới có thể thu hút khách hàng và giữ chân khách hàng hiệu quả.

Diện tích thuê mặt bằng kinh doanh cafe sẽ mô hình kinh doanh

1.5. Xác định đối tượng khách hàng

Bạn nên xác định đối tượng khách hàng mục tiêu trước khi tìm và thuê mặt bằng kinh doanh quán cafe. Sau đó xem xét khách hàng mục tiêu của bạn có tập trung hoặc có muốn đến khu vực bạn dự định thuê mặt bằng hay không? Khách hàng mục tiêu của bạn có xu hướng hành vi như thế nào?

Xác định cụ thể chân dung khách hàng không chỉ giúp bạn chọn thuê được một mặt bằng phù hợp, mà còn giúp bạn đưa ra được mô hình kinh doanh đúng đắn. Như vậy quá trình kinh doanh quán cafe sẽ mang lại hiệu quả cao hơn.

1.6. Hợp đồng cho thuê và thời hạn thuê

Khi đã ưng ý một mặt bằng kinh doanh, bạn hãy cùng chủ mặt bằng bàn bạc và thống nhất các điều khoản hợp đồng cho thuê. Trong hợp đồng thuê nhà bạn hãy chú ý đến các điều khoản sau đây: 

- Thời hạn cho thuê mặt bằng.

- Chi phí cho thuê mặt bằng hàng tháng/hàng năm. 

- Chi phí thuê có tăng theo thời gian hay không? Nếu có thì tăng như thế nào?

- Người thuê có được sửa chữa, cải tạo mặt bằng hay không?

- Điều kiện bồi thường khi một trong hai bên muốn chấm dứt hợp đồng thuê mặt bằng trước thời hạn.

- Các thỏa thuận giải quyết khi có tranh chấp xảy ra.

Lưu ý quan trọng: Nếu bạn cần cải tạo nhiều trước khi đưa mặt bằng vào sử dụng kinh doanh. Bạn nên xem xét đến thời gian thu hồi vốn đầu tư sửa chữa. Đồng thời tính xem, thời gian bạn cần kinh doanh tối thiểu là bao lâu mới thu hồi được vốn đầu tư. Sau đó thương lượng với chủ nhà về thời hạn thuê mặt bằng.

Tìm hiểu kỹ thời hạn thuê và hợp đồng thuê mặt bằng

1.7. Các giấy tờ liên quan

Khi làm hợp đồng thuê mặt bằng, bạn nên yêu cầu người cho thuê cho bạn xem các giấy tờ sở hữu liên quan đến mặt bằng. Cụ thể là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng,... Điều này sẽ giúp bạn tránh được rủi ro trong quá trình sử dụng mặt bằng. Bởi đây là bạn đang thuê mặt bằng dài hạn từ cá nhân chứ không phải thuê từ chính chủ. 

1.8. Giấy phép xây dựng, tưởng dễ mà lại phức tạp không tưởng

Nếu bạn thuê một mặt bằng trống để tự xây dựng cơ sở hạ tầng quán cafe theo phong cách riêng. Bạn hãy cẩn trọng xem xét đến việc xin giấy phép xây dựng trước khi ký hợp đồng. Hoặc thỏa thuận với chủ mặt bằng là bạn chỉ ký hợp đồng thuê mặt bằng tạm thời. Sau khi xin được giấy phép xây dựng mới ký hợp đồng thuê mặt bằng chính thức. Dưới đây là một số thủ tục quan trọng bạn cần xem xét khi thuê mặt bằng.

1.8.1. Chuyển đổi mục đích sử dụng đất

Nếu mục đích sử dụng đất của mặt bằng là để ở thì bạn cần chuyển đổi mục đích sử dụng đất thành thương mại dịch vụ. Việc này được thực hiện ở Phòng Tài Nguyên Môi Trường (Cấp Huyện). Và thời gian chuyển đổi khoảng 15 ngày.

Chuyển đổi giấy phép sử dụng đất sang dịch vụ thương mại

1.8.2. Xin giấy phép xây dựng

Bạn hãy đến UBND quận, huyện để được hướng dẫn xin giấy phép xây dựng. Bạn nhất định không được bỏ qua thủ tục hành chính này nếu không muốn bị phạt. 

1.8.3. Bài học kinh nghiệm

Trong khi thực hiện các thủ tục hành chính liên quan đến mặt bằng kinh doanh bạn hãy lưu ý những điểm sau: 

- Khi xin giấy phép xây dựng bạn nên tham khảo ý kiến hoặc nhờ đơn vị tư vấn thiết kế - thi công xây dựng thực hiện giúp. Điều này sẽ giúp bạn giảm tối đa chi phí cho các thủ tục hành chính và thời gian xin cấp phép. 

- Bạn nên thương lượng với chủ mặt bằng giảm hoặc miễn phí thuê cho đến khi bạn đi vào kinh doanh. Hoặc ít nhất là miễn hoặc giảm chi phí thuê cho đến khi bạn hoàn thiện cơ sở hạ tầng. 

1.9. Vấn đề đóng thuế

Khi cho thuê mặt bằng, chủ mặt bằng sẽ phải nộp các khoản thuế sau:

- Thuế GTGT là khoản tiền tương ứng với 5% số tiền cho thuê mặt bằng. 

- Thuế TNDN là khoản tiền tương ứng với 5% số tiền cho thuê mặt bằng. 

- Thuế môn bài là khoản thu theo năm theo biểu thuế sau:

+ Số tiền cho thuê trên 500 triệu/năm: 1 triệu

+ Số tiền cho thuê từ 300-500 triệu/năm: 500.000 VNĐ

+ Số tiền cho thuê 100 - 300 triệu/năm: 300.000 VNĐ

Lưu ý: Một số chủ mặt bằng họ muốn tránh tối đa các thủ tục hành chính nên họ sẽ thương lượng với người thuê việc giảm chi phí mặt bằng thay vào đó người thuê phải chịu các khoản phí kể trên. 

Khi thuê mặt bằng bạn cần phải đóng thuế đầy đủ để an tâm sử dụng

2. Khi nào người cho thuê được đơn phương chấm dứt hợp đồng cho thuê mặt bằng mà không phải bồi thường?

Việc người cho thuê mặt bằng đơn phương chấm dứt hợp đồng có thể gây thiệt hại rất lớn cho người thuê mặt bằng. Bởi có thể người kinh doanh chưa thu hồi được vốn và họ muốn kinh doanh tiếp để kiếm lời. Trong trường hợp người kinh doanh đang trên đà phát triển do khách đã quen quán, họ hoàn toàn không hề muốn trả mặt bằng khi chưa hết hợp đồng.

Nếu người cho thuê đơn phương muốn chấm dứt hợp đồng khi chưa hết thời hạn cho thuê sẽ phải bồi thường các khoản thiệt hại cho người thuê mặt bằng.

Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật, người cho thuê có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng mà không cần bồi thường cho người thuê trong một số trường hợp sau:

- Bên thuê không trả tiền thuê mặt bằng từ 03 tháng trở lên mà không có lý do chính đáng.

- Bên thuê sử dụng mặt bằng không đúng như thỏa thuận trong hợp đồng

- Bên thuê tự ý cải tạo mặt bằng mà không được sự chấp thuận của chủ mặt bằng. 

- Bên thuê tự ý chuyển đổi, hoặc cho thuê lại mặt bằng mà không có sự đồng ý của chủ mặt bằng.

- Bên thuê có hành vi gây mất trật tự, ảnh hưởng vệ sinh môi trường hoặc ảnh hưởng nghiêm trọng đến sinh hoạt của các hộ xung quanh. Chính quyền địa phương đã có nhắc nhở và lập biên bản đến lần thứ 3 mà vẫn không khắc phục.

Trường hợp người cho thuê được đơn phương chấm dứt hợp đồng

3. Bạn cần lưu ý gì khi sửa chữa, cải tạo & hoàn trả mặt bằng?

Sau khi đã biết cách chọn mặt bằng kinh doanh quán cafe đúng cách, tiếp theo bạn cần chú ý một số vấn đề sau nếu như có sửa chữa, cải tạo và hoàn trả mặt bằng.

3.1. Sửa chữa, cải tạo mặt bằng

Nếu như có ý định sửa chữa, cải tạo mặt bằng thì bạn phải đảm bảo có sự đồng ý của bên cho thuê mặt bằng. Trong trường hợp cơ sở hạ tầng đã xuống cấp, bạn hãy đề nghị chủ cho thuê hỗ trợ hoặc chi trả chi phí sửa chữa. Ví dụ: sửa chữa lại mái nhà cho khỏi dột, tường khỏi thấm nước,...

Bên cạnh đó, bạn nên giới hạn chi phí đầu tư cho việc sửa chữa, cải tạo mặt bằng để tránh ảnh hưởng đến thời gian thu hồi vốn hoặc lợi nhuận của quán.

Mách bạn kinh nghiệm quý: Nếu bạn thuê mặt bằng dài hạn, bạn hãy đề xuất với chủ mặt bằng việc sửa chữa, cải tạo mặt bằng định kỳ mỗi 6 tháng hoặc 1 năm. Ví dụ: sơn lại mặt bằng cho mới, cải thiện một số vị trí do hao mòn tự nhiên,....

Sửa chữa, cải tạo mặt bằng cần có sự đồng ý của bên cho thuê

3.2. Nhận và hoàn trả mặt bằng nguyên trạng

Để tránh rủi ro khi hoàn trả mặt bằng mà chủ mặt bằng đòi hỏi chi phí cải tạo mặt bằng trở về nguyên trạng như trước lúc mới thuê. Bạn hãy thực hiện các biện pháp sau:

- Thỏa thuận cụ thể với chủ mặt bằng về hiện trạng mặt bằng khi hoàn trả. Ví dụ những hao mòn mặt bằng do tự nhiên thì chủ mặt bằng sẽ chi trả, những hao mòn do người thuê tác động thì người thuê phải chi trả,...

- Trước khi thuê mặt bằng, bạn nên có biên bản xác nhận tình trạng mặt bằng thực tế, kèm hình ảnh. Điều này sẽ giúp bạn tránh được những rủi ro, rắc rối khi hoàn trả mặt bằng. 

3.3. Giải pháp phòng ngừa rủi ro

Để tránh các rủi ro khi sửa chữa, cải tạo mặt bằng, bạn hãy thỏa thuận cụ thể với bên cho thuê trong hợp đồng. Bên cạnh đó, nếu bạn không thể tự soạn hợp đồng thuê nhà hoàn chỉnh, bạn nên nhờ luật sư tư vấn thực hiện để đảm bảo có đủ mọi quyền lợi cho cả hai bên.

Ngoài ra, khi sửa chữa, cải tạo mặt bằng bạn nên thông báo và xin ý kiến của chủ mặt bằng. Điều này sẽ giúp bạn tránh được các rủi ro pháp lý khi bạn cải tạo nhiều và trong thời gian dài ngày, từ 10 ngày trở lên.

Xem hợp đồng chặt chẽ khi thuê mặt bằng kinh doanh quán cafe

4. Những vị trí không nên thuê mặt bằng mở quán cafe - nhà hàng

Không phải mặt bằng kinh doanh nào cũng lý tưởng để kinh doanh quán cafe. Dưới đây là một số những vị trí dù giá mặt bằng có “hời” nhưng bạn cũng không nên thuê để kinh doanh quán cafe hoặc dịch vụ ăn uống.

4.1. Mặt bằng ở đường giao lộ

Ở những giao lộ lớn, xe cộ tấp nập nếu bạn kinh doanh cafe điểm tâm thì bạn sẽ gặp một số khó khăn như:

- Chi phí thuê mặt bằng cao

- Môi trường xung quanh ồn ào, khói bụi,... khách hàng sẽ không cảm thấy thoải mái khi trải nghiệm dịch vụ ở quán của bạn.

- Lượng người qua lại đông nhưng khách hàng vào quán rất thấp.

4.2. Khu vực thường xuyên bị kẹt xe

Ở khu vực thường xuyên bị kẹt xe, bầu không khí rất ngột ngạt và khó chịu. Sẽ không ai muốn ngồi nhâm nhi cafe, giải khát ở môi trường ô nhiễm như vậy. Chưa kể là sẽ không ai muốn chen lấn vào dòng người đông đúc để tiến vào quán cafe của bạn cả. 

Khu vực thường xuyên kẹt xe không nên thuê mặt bằng

4.3. Mặt bằng tại vị trí đường 1 chiều

Ở đường 1 chiều giao thông rất khó khăn, đôi khi là không thuận tiện để khách hàng ghé vào quán của bạn. Thực tế đã chứng minh, một nhà hàng, quán ăn, quán cafe đang kinh doanh phát đạt ở tuyến đường hai chiều. Khi chuyển đổi thành đường một chiều, hầu hết các nhà hàng, quán ăn, quán cafe dần tiến đến kinh doanh thua lỗ. 

4.4. Mặt bằng có vị trí vỉa hè quá chật chội

Mặt bằng có vỉa hè quá chật chội sẽ gây nên những điều bất tiện sau:

- Không có chỗ để xe an toàn cho khách hàng.

- Không có không gian phục vụ cho khách hàng yêu thích sự thông thoáng.

- Có thể dẫn đến tình trạng mất cắp tài sản cho khách hàng.

4.5. Mặt bằng quán nằm trong ngõ cụt, đường hẻm cụt

Hẻm cụt, ngõ cụt gây ra nhiều sự bất tiện khi di chuyển. Bên cạnh đó, theo quan niệm phong thủy, ngõ cụt, hẻm cụt không phải là vị trí tốt. Nơi này lại ít người qua lại. Điều này đồng nghĩa với việc quán cà phê của bạn sẽ khó có cơ hội thành công ở vị trí này.

Không nên mở quán cafe tại hẻm cụt, ngõ cụt

4.6. Một số yếu tố cần lưu ý khi thuê mặt bằng

Dưới đây là một số kinh nghiệm bạn cần biết khi thuê mặt bằng kinh doanh quán cafe:

- Bạn nên chọn diện tích phù hợp với mô hình kinh doanh.

- Bạn nên chú ý đến chỗ để xe cho khách. Nếu quán bạn ở trung tâm thành phố, mặt bằng không có chỗ để xe, bạn hãy tìm khu vực gửi xe gần nhất có thể để hướng dẫn khách.

- Hãy chú ý đến mật độ người qua lại trên tuyến đường bạn thuê mặt bằng. Và yếu tố khách hàng mục tiêu trong khu vực bạn chọn thuê mặt bằng.

- Tình hình an ninh trong khu vực.

- Mức độ thân thiện của hàng xóm xung quanh.

- Yếu tố cạnh tranh và các đối thủ cạnh tranh trong khu vực bạn kinh doanh quán cafe.

5. Kết luận

Cách chọn mặt bằng kinh doanh quán cafe mà chúng tôi tổng hợp ở trên đã giúp rất nhiều người tìm thuê mặt bằng kinh doanh thành công. Tuy nhiên, mặt bằng chỉ là một trong các yếu tố hỗ trợ cho bạn kinh doanh. Để thành công, bạn cần nâng cao một số kỹ năng mềm như kỹ năng quản lý, kỹ năng lãnh đạo, cách thiết lập chiến lược marketing,... Bạn hãy học tập những kỹ năng này bằng cách tham gia các khóa học của Unica nhé.